Правительство РФ разработало проект Федерального закона N 444365-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные закон одательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Изменения коснутся арендаторов, которые осуществляют строительство на арендуемом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Правительство РФ предлагает установить последствия прекращения заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка, который предназначен для строительства. Так, бывший арендодатель (орган государственной власти или местного самоуправления) будет вправе обратиться в суд с требованием о принудительной продаже с публичных торгов находящегося на данном участке объекта незавершенного строительства (ст. 239.1 ГК РФ в редакции законопроекта). Такое обращение возможно в течение трех лет со дня прекращения договора аренды. Суд может отказать в удовлетворении этого требования, если собственник названного объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием):

- органа государственной власти;

- органа местного самоуправления;

- лица, осуществляющего эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть присоединен объект.

Согласно законопроекту порядок проведения торгов будет разработан Правительством РФ.

Если торги признают несостоявшимися, рассматриваемый объект в течение двух месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность. Однако законопроект не содержит информации о том, что будет с объектом, если этого не произойдет.

В настоящее время сходные способы реализации недвижимого имущества предусматриваются положениями ст. 239 ГК РФ. В ней упомянуты следующие основания для его отчуждения: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо изъятие такого участка ввиду его ненадлежащего использования.

Под перечисленные основания не подпадает, например, ситуация, когда арендодатель отказывает лицу в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Отказать могут, даже если на участке находится объект незавершенного строительства. По смыслу ст. 35 ЗК РФ этот отказ всегда должен быть обоснованным, что подтверждается позицией ВАС РФ. Последствием данного отказа является невозможность зарегистрировать права на объект в ЕГРП (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 4464/12).

Таким образом, принудительное изъятие объекта незавершенного строительства в случае прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, сейчас невозможно.

Правительство предлагает включить в Гражданский кодекс РФ новую статью (ст. 239.1), согласно которой указанное изъятие собственности застройщика-арендатора в упомянутой ситуации станет возможным.