Законодательные основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлены ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее – Закон о регистрации).

В соответствии с Законом о регистрации под недвижимостью понимаются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (абз.2, ст.1 Закона о регистрации). Гражданский кодекс также относит к объектам недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (абз.2, п.1, ст.130, часть первая ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ). Федеральным законом к объектам недвижимости может быть отнесено и другое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ч.1, ст.2 Закона о регистрации). Государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (п.1, ст.131ГК). К вещным правам относятся право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования. Под ограничениями и обременениями понимаются сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (ч.1. ст.4 Закона о регистрации).

 Государственная регистрация осуществляется на всей территории РФ, сведения о зарегистрированных правах вносятся в Единый государственный реестр[1] прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр). Имущество считается зарегистрированным со дня внесения информации о нем в Реестр (ч.3, ст.2 Закона о регистрации). Сведения, содержащиеся в Реестре, являются общедоступными и предоставляются заинтересованным лицам в виде выписки из Реестра в течение 5 рабочих дней со дня запроса[2] (ч.1,2, ст.7 Закона о регистрации). Государственную регистрацию прав на недвижимость и ведение Реестра осуществляет Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». За регистрацию взимается государственная пошлина[3]. Срок регистрации – не более 1 месяца (ч.3, ст.13 Закона о регистрации). После процедуры регистрации заявителю выдается свидетельство[4], подтверждающее его право на недвижимое имущество. Образец свидетельство находится в Приложении 1 к данной статье.

Этапы государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ч.1, ст.13 Закона о регистрации):

• прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов. Документы:

-заявление;

       - необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов[5];

-документ об уплате государственной пошлины.

• правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
• установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• внесение записей в Реестр при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Основания для приостановления регистрации (ст.19 Закона о регистрации):

- наличие у регистратора в присутствии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

- при регистрации прав на земельный участок – при отсутствии кадастровых сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка;

 - при государственной регистрации на основании судебного акта  - при возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов.

Основания для отказа в регистрации (ст.20 Закона о регистрации):

 - право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

 - с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

 - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

 - акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

 - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

 - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

 - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

 - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;

 - не представлены документы, необходимые в соответствии Законом о регистрации;

 - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке (п.5, ст.131 ГК).

В соответствии со ст.19.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ, Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа.

Наши юристы имеют большой опыт в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Вы всегда можете обратиться к ним за консультацией.